Wycena nieruchomości rolnych
Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) – zgodnie z Ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Nieruchomościami rolnymi nie są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Do użytków rolnych zalicza się:
- grunty orne
- sady
- łąki trwałe
- pastwiska trwałe
- grunty rolne zabudowane
- grunty pod stawami
- grunty pod rowami
- grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych
Nieruchomości rolne użytkowane rolniczo położone są głównie na obszarach wiejskich. Powierzchnia użytków rolnych w Polsce wynosi ok. 18,87 mln ha, co stanowi ok. 60,3% powierzchni całego kraju. Najbardziej urodzajne gleby, tj. czarnoziemy, czarne ziemie i mady położone są w Małopolsce, na Lubelszczyźnie, Opolszczyźnie, Dolnym Śląsku, Nizinie Szczecińskiej oraz na Żuławach Wiślanych. W Polsce głównie dominują gleby średnio urodzajne oraz gleby słabe.
Istotny wpływ na jakość gleb ornych mają zabiegi agrotechniczne, agrochemiczne, melioracyjne oraz uprawa niektórych roślin. Dzięki uprawie, nawożeniu gleb i odpowiedniemu nawodnieniu podnosi się kultura rolna gleby. Wśród gruntów ornych wyróżnia się następujące klasy bonitacyjne: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI, VIz.
Dla celów poglądowych przeprowadzono analizę cen gruntów ornych na podstawie danych GUS. W Polsce w zależności od regionu ceny nieruchomości rolnych kształtują się na różnym poziomie. Według danych GUS najwyższe ceny osiągają grunty orne położone w województwie wielkopolskim, a ich przeciętna cena wynosi ok. 62,4 tys./ha. Najniższe ceny osiągają nieruchomości położone w województwie podkarpackim, a ich przeciętna cena wynosi ok. 27,8 tys. zł/ha. Natomiast w województwie mazowieckim przeciętna cena gruntów ornych osiąga poziom ok. 41 000 zł/ha. Ważną cechą wpływającą na poziom cen nieruchomości rolnych jest ukształtowanie przestrzenne oraz zdolność produkcyjna gleby. Najniższe ceny osiągają grunty orne zaliczone do klasy słabej i najsłabszej.
Rzeczoznawca majątkowy wykonując wycenę nieruchomości rolnych każdorazowo do wyceny analizuje i przeprowadza obliczenia na podstawie cen transakcyjnych kupna – sprzedaży nieruchomości uzyskanych z aktów notarialnych. Ponadto dobiera właściwy obszar badanego rynku nieruchomości.
Powyższe informacje oparte o dane z GUS przedstawiono tylko do celów poglądowych.
